狼族投资观察 | Investment observation
■ 2018年房地产形势分析与2019年展望
2018-12-17 16:58:05


摘要:18年房地产销售仍处下行周期,前11月销售累计同比1.4%,房地产开发投资同比12。1%,投资具有一定韧性,其中主要是土地购置费的大幅增长。房地产去库存任务已完成,销售的价格弹性变大(尤以二三线城市明显),接下来进入补库存阶段。房地产调控政策已见顶,未来有松动的可能和必要,主要原因有:房地产商的资金紧张,待开发面积较高;地方政府债务压力较重;基建投资独木难支;房贷利率松动;政治局会议未涉及房地产调控。龙头房企具有长期投资价值,收益适中。

 

一、2018年房地产形势分析

 

2018年房地产销售仍处下行周期,1~11月销售面积14。86万亿平米,同比增长1。4%(去年同期7。9%)。

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1~11月销售金额12.95万亿元,同比增长12.1%(去年同期12.7%)。

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1~11月房地产开发投资11万亿元,同比增长9。7%,投资具有一定的韧性。

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房地产开发投资中,建筑工程、安装工程1~11月同比分别-3.4%、-8.3%,土地购置费大幅增长63.4%。

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1~11月房地产商购置土地面积2.5万亿平米,同比14.3%。

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 1~11月房地产新开工面积18.89亿平,同比16.8%(去年同期6.9%)。

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1~11月房地产到位资金15万亿元,同比7。6%,较房地产开发投资增速低2。1个百分点。

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二、2019年房地产形势展望

 

截止11月房屋待售面积5.26万亿平米,同比-11.7%(去年同期13.7%)。

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10月一线、二线、三线城市商品房销售面积同比分别-9.96%、-0.28%、5.36%。

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11月一线、二线、三线城市价格同比分别1.5%、11.10%、10.5%,一线城市价格持稳,下半年二、三线城市价格上涨。 

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截止10月,待开发土地面积4。38亿平米,同比30。9%,处于较高水平。

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1~11月房地产商资金来源国内贷款同比-5.2%,其中银行-7.3%,非银4.8%。

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房地产融资信托利率迅速飙升,开发商资金链紧张明显。

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土地成交溢价率回到历史低位,土地市场趋冷,开发商拿地意愿不足。

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1-11月累计一般公共预算收入同比增长6.5%,较1-10月放缓0.9个百分点,与减税降费措施落地与税收征管进度调整等因素有关。

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政府性基金预算收入持续回落。1-11月累计政府性基金预算收入同比增长26.1%,增速低于上月2.3个百分点,其中土地出让收入同比增长28.9%,增速较上月回落3.2个百分点。

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截止2018年6月,广义地方债政府约60万亿,占GDP约72.5%。

·         地方债18万亿;

·         地方隐性债务:城投有息债务41万亿(城投债券7万亿,城投非标6万亿,城投信贷28万亿)。

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房地产调控政策已见顶,后续有松动的必要:

·         去库存任务已完成;

·         房地产待开发土地面积量较大,后续对投资资金的需求较大;

·         目前融资环境下房地产商资金链紧张。

房地产调控政策已见顶,后续有松动的可能:

·         地方政府债务负担沉重;基建投资独木难支;

·         多地房贷利率出现松动;

·         政治局会议未涉及“房地产调控”。

对房地产行业的发展不悲观,尤其是龙头房企,因为我国城镇化率水平尚有提升空间,按照人均35平米测算,仍有潜在需求未满足。

城镇化率提升仍有空间

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人均35平米:潜在需求消耗7

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1-10月,39家标杆房地产企业实现销售面积33,045万平方米,同比增长18.4%,远高于行业增速。

从销售额情况来看,恒大、万科、碧桂园销售总量占据前三位(碧桂园增速转负),均超过4000 亿元,融信中国、新城发展销售额增速翻番,融创、保利在规模较高的同时也保持了高增速。

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从拿地节奏和成本看房企的经营之道:

万科17年拿地相较16年有所增加,18年进一步增加,且拿地成本未明显提高。

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恒大17年拿地面积也是明显高于16年,但拿地成本略微下降。

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招商蛇口16、17年拿地面积较高,18年较少,但拿地成本在下降。

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保利也是18年拿地面积少于17年,18年拿地成本下降。

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据中信证券预测了2040年房地产龙头企业的经营形态,20年后,房地产企业除开发业务外,持有物业、物业服务、投资、海外业务等业务也将均衡贡献利润,届时将会出现万亿市值的地产龙头企业(目前龙头房企市值2000~3000亿),即使没有过去的高增长,仍适合对收益要求适中的投资者。

2040年中国房地产开发企业龙头的画像(亿元)

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总结

2018年房地产销售仍处下行周期,前11月销售累计同比1.4%,房地产开发投资同比12。1%,投资具有一定韧性,其中主要是土地购置费的大幅增长。

房地产去库存任务已完成,销售的价格弹性变大(尤以二三线城市明显),接下来进入补库存阶段。

房地产调控政策已见顶,未来有松动的可能和必要:

·         房地产商的资金紧张,待开发面积较高

·         地方政府债务压力较重

·         基建投资独木难支

·         房贷利率松动

·         政治局会议未涉及房地产调控

龙头房企具有长期投资价值,收益适中。

参考资料:

WIND;申万宏源研究;国家信息中心宏观经济与房地产数据库;中信证券研究部。


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